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管清友:还能买房吗?冯仑:投资的话 劝你别冒险


2020-9-11 23:45:45

经济学家、如是金融研究员院长管清友和“中国房地产风云人物”、万通集团创始人冯仑一起畅聊房子的那些事。

  从全球45个地区房价上涨的背后原因,到中国房地产行业的基本面;从房地产企业转型的注意点,到个人买房的投资建议。两位投资人由浅入深、由点到面,全面剖析了房地产业目前的整体趋势,给房地产行业从业者和普通购房者都提供了宝贵的经验。

  以下为直播实录(精简):

  局部房价会往上 比如:江浙沪、广深珠、成渝

  管清友:国际货币基金组织刚发了一份报告,三季度60多个国家和地区中有超过七成房价指数出现了上涨,您如何看待看全球这么多地方出现房价上涨?

  冯仑:房价上涨,既有大规律也有小规律,大规律就是服从经济大周期。比如说中国改革开放初期,人均住房面积只有3平米,人均GDP是300、400美金;到2019年,我们人均住房面积是35平米,人均GDP将近1万美金。人均35平米就已经是和日本相当的水平,虽然和美国比还差一点。在这个大周期里,房价总体是涨的。

  从大规律上说,房价实际上每年都在涨,但过了一万美金就要服从小规律了。总需求供给基本饱和,房价整体上稳中有降,但是局部地区有波动。人口变化大、经济成长快、产业集中度高的地区房价上涨趋势会更明显。此外宏观经济波动也会影响房价。

  管清友:您觉得一万美元是非常重要的坎儿?

  冯仑:有几个绝对的标志,4000美元解决吃,8000美元解决住。除了人口和人均GDP,城市基础设施,空间结构也是重要指标,确定了就不折腾。因为每折腾一次空间结构,基础设施房价居住规则,居住的聚集程度就会有变化。

  城镇化到了50%,该进来的就进来了,人口增量趋于稳定,从大规律来说房价就进入稳中有降阶段。局部可能还会往上涨,但也只是局部。国内前几年为什么三四线城市火了一阵呢?因为第一,他们还没达到几个指标,基础设施还没有搞好。第二,GDP不均衡,三四线城市可能是五六千美金,还有上升空间。

  所以,从国内目前的经济发展来看,我认为房价总体是趋稳加一些小幅波动。局部地区会往上,但这个局部地区非常少,大体上不超过10个地区,就是江浙沪、广深珠,还有成渝。

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