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上海徐汇滨江“巨无霸”地块起拍310.2亿 联合拿地可能性大


2020-2-13 19:56:05

 华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

  2月11日,节后复工第二天,起始价高达310.2亿元的徐汇滨江西岸金融港地块正式挂牌出让。由于该地块起拍价高、体量大、属性复杂,并设置了严格的出让条件,这幅有望成为上海总价“新地王”的地块,引起行业高度关注。

  准入门槛高

  上海土地市场发布的公告显示,该幅地块为180万平方米的综合体地块,包含徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块,位于徐汇区斜土街道106、107、108街坊,四至范围:东至瑞宁路,南至瑞宁路、龙腾大道,西至东安路,北至龙华中路(地块四至范围以附图红线为准)。土地用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地,28幅地块将以整体一次性的方式出让。

  出让文件显示,“徐汇滨江西岸金融港”地块以甲级办公为主体,以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套,建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区,助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”。

  据悉,该地块为无底价挂牌出让,设立起始价310.2亿元,增价幅度为200万元,挂牌截止时间为2020年2月20日15时30分。

  值得注意的是,该幅地块为上海史上起价最高地块。此前,上海最高价的地块是中民投在2014年获得的董家渡地块,董家渡地块的出让面积为12.67万平方米,当时参与竞拍需缴纳的保证金为49.6亿元,起拍价248.05亿元,最终成交价248.5亿元。同时,310.2亿元的起拍价也与2016年8月拍出的全国“总价地王”相当。彼时,招商蛇口(17.600, 0.36, 2.09%)联合华侨城以310亿元的总价,拿下了深圳国际会展中心代建代运营权以及11宗配套商业用地。

  天价起拍价之外,徐汇滨江西岸金融港地块严苛的出让条件也备受瞩目。根据规定,该地块受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业、60%办公、100%文化体育以及所有的租赁住宅,这对于有意拿下该地块的房企而言,不管是前期的开发还是后续的经营管理能力显然都颇具挑战性。

  《华夏时报》记者注意到,尽管徐汇滨江西岸金融港地块包含部分宅地,但体量较小,仅有xh130G-03地块这一幅纯宅地,土地面积为9291.2平方米;另一宗编号为xh130G-09的地块中,商品住宅计容面积约为6329.416平方米。

  同时,文件还规定,地块范围内配建社会租赁住房建筑面积应占规划商品住宅的15%与规划社会租赁住宅面积之和,合计不大于156464平方米,按出让年限持有,租赁住宅总计不小于1187套。出让文件还强调,该社会租赁住宅严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。

  此外,除了参拍保证金为65亿元,在出让流程中,投标人还需签署承诺书,在承诺书中规定了违反持有物业及项目公司禁止转让的具体罚则,即10%土地出让金的罚款,3年内不能参与上海土地市场交易。

  已有2名预申请人

  如此严苛的准入条件,加上需要缴纳高达65亿元全额保证金,该地块将花落谁家充满想象空间。上海土地市场于1月19日公布的预申请结果显示,徐汇滨江西岸金融港地块共接受5人次的咨询,有效预申请人共有2名,申请人受理编号为2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。

  对于可能拿下这幅“巨无霸”地块的房企资质,业内人士的看法较为一致,多数认为该地块要求自持的部分较多,对受让房企的资金链要求高,一家开发商很难独自拿下地块并开发运营,大概率由是两家或者三家联合体共同拿地,且国企和金融机构合作拿下项目的可能性会比较大。

同策集团首席分析师张宏伟分析认为,两类企业可能性较大,首先是金融机构,这一地块有金融相关的规划和背景。其同时大胆预测,还有一种可能是上海市地方性的一些龙头国企,或在这方面有一些职能规划的市属国企,比如绿地或者是徐汇的城投平台公司。

  张宏伟告诉《华夏时报》记者,高周转的企业,即便是从事高端项目开发的房企拿地的可能性都不大。“这块地本身对自持要求非常高,以住宅开发为主的企业在市场预期没那么好的情况下,原则上都不会去拿这样的地。”

  上海中原地产市场分析师卢文曦同样认为,该地块非常强调企业运营项目的能力,高门槛下能够参与的企业其实屈指可数,由地方央企或国企组成的联合体拿下该地块的可能性较大。与此同时,卢文曦也向记者强调,310亿的起价虽高,但楼板价算下来也就每平米3万元左右,在合理范围之内。徐汇滨江西岸金融港地块是因为总面积大,体量大产生的纪录,“市场也不要过度解读”。

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