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上海楼市金九收官:新房供应量激增 豪宅迎集中上市潮


2019-10-8 12:00:29

  “今年9月份销售成色不足,‘金九’不一定有了,‘银九’也不知道能不能保证。”日前,万科集团董事会主席郁亮对媒体公开表示。

  郁亮的担忧也得到数据的印证。克而瑞研报显示,9月,29个重点城市新建商品住宅供应面积2737万平方米,环比增长3%,同比下降30%;成交面积2422万平方米,环比下跌6%,同比下跌2%,成交面积不及今年的月平均值,“金九”成色明显不足。

  相比于其他城市的黯然失色,上海楼市在步入“金九”后显得增色不少。数据显示,上海楼市新建商品住宅供应面积较8月翻倍有余,新增供应量和增长幅度远高于其他一线城市。同比去年“金九”也仍保持正增长,成为一线城市中的“独苗”。此外,成交均价也有所回升,但成交面积有所下滑。

  9月供应量达今年第二高点,豪宅迎集中上市潮

  上海易居房地产研究院数据显示,9月,上海地区供应量激增,供应面积达90.8万平方米,环比增加104%,这一供应量也是今年的第二高点。

  成交量方面,据上海中原地产数据显示,9月2日至8日,新建商品住宅成交面积为16.9万平方米,环比减少36.3%;9月9日至15日,成交面积为13.9万平方米,环比减少17.9%;9月16日至22日,成交面积为20万平方米,环比增加44.8%;9月23日至29日,成交面积为21.5万平方米,环比增加7%。

  据记者不完全统计,9月,上海地区共有中海臻如府、万科西郊都会等24个项目入市,11个新盘公布了开盘信息,2826套房源收获了2504组有效认筹,平均认筹率高达88.6%,创下2019年平均认筹率新高。其中,位于浦东前滩板块的前滩晶萃名邸推出了306套房源,收获961组有效认筹,认筹率高达314.05%。

  在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,整个9月受到高供应推动,成交有所反弹,不过从成交量来看,并没有出现过热现象。目前只有个别楼盘认筹率超过100%,其余大多在40%-60%范围内。“随着近几年的市场调控,房地产传统销售季和非热销时期成交量的绝对落差将不会特别大。”

  此外,上海高档住宅在“金九”迎来一波集中上市潮。据上海中原地产数据显示,截至9月23日,上海一手豪宅供应10.9万平方米,环比增加70.3%。9月以来,几乎每周都有豪宅入市,除了少数别墅产品供应不满20套外,其余项目供应量较多。

  “豪宅一直有下半年规模上市的惯例。”卢文曦表示,从市场交易节奏来看,一般是刚需先热,带动改善,最后才传导到豪宅市场;从房企的角度来看,上半年如果销售不理想,下半年需要抓紧销售和回款任务。一线城市本身是企业利润的重要来源,豪宅类项目抗跌性好,稍微降低价格就会激起市场销售热情,对完成销售业绩有积极推动作用。

  不同板块冷热不均,传统“淡旺季”已模糊边界

  国庆小长假的最后一天,上海浦东前滩板块的福晟钱隆广场,34套房源吸引了221组认筹,认筹率达到惊人的650%。此前,顶着超过300%认筹率的光环,同一板块的前滩晶萃名邸开盘首日就实现“光盘”。

  8月初,上海自贸区临港新片区成立。随后,临港政策暖风频吹,很快成为了上海楼市的新热点。克而瑞数据显示,临港新城板块在今年三季度成交套数达1545套,同比增长约78%。上海中原地产数据显示,9月,临港新城板块成交面积约5.57万平方米,尽管环比下滑20.12%,但仍独占上海各板块交易量的“龙头”位置。

  与黄浦江畔和临港新片区的火热相比,中海臻如府、万科西郊都会等项目显得冷清不少。据上海市房地产交易中心数据显示,位于普陀区光新板块的中海臻如府(项目名:臻悦园),第一批352套住宅9月13日开盘,截至10月7日售出96套,去化率不足三成;第二批548套住宅9月27日开盘,截至10月7日仍未有销售记录。

  位于嘉定区安亭汽车城板块的万科西郊都会于9月11日开盘。上海市房地产交易中心数据显示,截至10月7日,该项目303套住宅开盘近一个月后,仅售出52套,去化率仅为17.16%。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,前滩等上海中环周边的板块一直非常热门,尽管价格相对较高,但由于商业、学区、交通等配套的完善以及较广阔的发展空间,对于消费者而言还是有盈利空间的。而临港新城在自贸区新片区落地后虽成交量增长明显,但由于库存有限,不可能持续释放,后续将会小幅“降温”,很难再创新高。

  “金九”已过,“银十”悄然而至。房天下数据显示,10月份,上海地区仍将有17个项目开盘或加推入市。

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